El estudio de tránsito para licencias urbanísticas en Colombia es uno de los documentos que más retrasos genera en proyectos inmobiliarios, y también uno de los menos comprendidos por promotores y arquitectos. Presentarlo incompleto, fuera de tiempo o sin el rigor técnico que exigen las curadurías urbanas puede significar semanas o meses de parálisis en un proyecto que ya tiene comprometidos recursos, preventas y cronogramas. Este artículo explica exactamente qué es, cuándo se exige, qué debe contener y cómo evitar los errores que más atrasan los proyectos en Colombia.
En Bogotá, el plazo oficial para la revisión y aprobación de un estudio de tránsito es de 45 días hábiles a partir de la radicación. Si el documento tiene observaciones, el proceso comienza desde cero. Un error técnico puede costar hasta 3 meses adicionales de retraso en la licencia urbanística.
- 45 | días hábiles para aprobación del estudio de tránsito en Bogotá
- 3 | meses adicionales de retraso promedio por observaciones técnicas
- 596 | Decreto Distrital que regula el contenido mínimo del estudio en Bogotá
- 1077 | Decreto nacional base del régimen de licencias urbanísticas en Colombia
Estudio de tránsito para licencias urbanísticas: qué es y para qué sirve
El estudio de tránsito para licencias urbanísticas, también denominado estudio de movilidad o estudio de impacto vial, es el documento técnico que analiza las condiciones actuales de movilidad en la zona de influencia de un proyecto y evalúa los impactos que su desarrollo generará sobre el tráfico vehicular, peatonal y ciclista circundante. Su objetivo final es identificar las medidas necesarias para que la movilidad de la zona, luego de la implementación del proyecto, se mantenga en iguales o mejores condiciones a las iniciales.
En otras palabras, la curaduría urbana o la secretaría de planeación no solo quiere saber si el edificio cumple con las normas de construcción: también quiere saber si su presencia va a saturar las vías del barrio, si el acceso vehicular está bien diseñado, si hay suficientes cupos de parqueo y si el proyecto contempla soluciones para los peatones y ciclistas del entorno. El estudio de tránsito responde todas esas preguntas con datos reales y proyecciones técnicas.
«El estudio de tránsito contiene el análisis de la situación actual del tránsito, de la demanda vehicular proyectada y de los impactos que un proyecto urbanístico genera sobre la movilidad circundante y su zona de influencia.» — Secretaría Distrital de Movilidad de Bogotá.
- Proyectos residenciales de gran escala | Torres de apartamentos, conjuntos cerrados y urbanizaciones con alta densidad habitacional que superen los umbrales de viajes generados definidos por cada municipio.
- Usos comerciales y dotacionales | Centros comerciales, supermercados, clínicas, colegios, hoteles y cualquier uso que genere atracción masiva de vehículos o peatones en horarios específicos.
- Usos industriales y logísticos | Bodegas, centros de distribución y parques industriales donde la circulación de vehículos de carga puede impactar significativamente las vías locales.
- Proyectos en planes parciales | Cualquier desarrollo enmarcado en un plan parcial o instrumento de gestión del suelo que curse ante la Secretaría Distrital de Planeación requiere concepto de viabilidad del estudio de tránsito.
- Proyectos con acceso desde vías arteriales | Cuando el proyecto tiene acceso directo desde una vía de alto flujo vehicular, la curaduría exige demostrar que la operación del acceso no generará conflictos ni colas en la vía principal.
- Rehabilitación de andenes con impacto peatonal | Conforme al Decreto 1783 de 2021, cuando la licencia apruebe obras en andenes con impacto sobre la movilidad peatonal, el diseño debe sustentarse en el estudio de tránsito.
Qué debe contener un estudio de tránsito aprobable en Colombia
Este es el punto donde más fallan los proyectos. Muchos promotores contratan el estudio de tránsito como un trámite más, sin entender que la curaduría o la secretaría de movilidad lo revisará con criterio técnico estricto. Un documento incompleto o con metodología deficiente no solo será devuelto: reiniciará el plazo de revisión desde cero, con todo lo que eso implica para el cronograma del proyecto.
- Diagnóstico de la situación actual de movilidad: inventario vial, aforos vehiculares y peatonales, tiempos de viaje y capacidad de las intersecciones en la zona de influencia del proyecto.
- Proyección de la demanda vehicular generada por el proyecto: cálculo de viajes atraídos y generados según el uso, el área y la escala del desarrollo, con horizonte de proyección de mínimo 10 años.
- Análisis de impacto sobre la movilidad circundante: evaluación del nivel de servicio de intersecciones y segmentos viales con y sin el proyecto, identificando deterioros inaceptables.
- Diseño del acceso vehicular y peatonal al proyecto: geometría, radios de giro, visibilidad, señalización y posición del acceso en relación con las intersecciones existentes.
- Dimensionamiento de colas y análisis de operación del acceso: simulación del comportamiento del tráfico en el acceso durante horas pico para verificar que no se generan bloqueos en la vía pública.
- Medidas de mitigación vial: conjunto de intervenciones propuestas para compensar los impactos identificados, que pueden incluir señalización, semaforización, ampliación de carriles, construcción de andenes o ciclorrutas.
- Memoria de cálculo y soporte de aforos: los datos de campo deben ser verificables, recientes y representativos de las condiciones normales de operación del sector.
El proceso ante la curaduría y la Secretaría de Movilidad en Bogotá
- Consulta de norma urbanística ante la curaduría | Antes de elaborar el estudio, el promotor debe obtener el certificado de norma urbanística que define los usos, edificabilidad y exigencias especiales del predio, incluyendo si se requiere o no el estudio de tránsito.
- Elaboración del estudio por especialista en tránsito | El estudio debe ser elaborado por un ingeniero de tránsito o de transporte con experiencia demostrable. Un documento genérico o de baja calidad técnica será devuelto con observaciones que reinician el plazo.
- Radicación ante la Secretaría Distrital de Movilidad | En Bogotá, el trámite se gestiona a través de la Ventanilla de Movilidad. Se requiere certificación de la curaduría urbana con la normativa urbanística vigente y clasificación del uso del suelo, junto con la documentación técnica completa del estudio.
- Revisión técnica: 45 días hábiles | La Secretaría de Movilidad tiene 45 días hábiles para emitir concepto. Si hay observaciones, el documento debe radicarse nuevamente completo. Durante este período no se pueden agendar citas de asesoramiento ni revisión previa.
- Concepto de viabilidad o condicionado | La respuesta puede ser favorable, condicionada a la ejecución de obras de mitigación específicas, o desfavorable. Un concepto condicionado obliga al promotor a comprometerse con la ejecución de las medidas viales antes de la entrega del proyecto
- Radicación ante la curaduría para la licencia | Con el concepto favorable de movilidad en mano, el promotor puede radicar la solicitud de licencia urbanística ante la curaduría, que revisará la totalidad de la documentación desde el punto de vista jurídico, urbanístico, arquitectónico y estructural.
Los errores que más retrasan proyectos inmobiliarios en Colombia
Marco normativo del estudio de tránsito en Colombia: lo que todo promotor debe conocer
Normativa aplicable al estudio de tránsito para licencias urbanísticas
- Decreto 1077 de 2015 | Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda. Base del régimen de licencias urbanísticas en Colombia. Define procedimientos y requisitos generales.
- Decreto 1783 de 2021 | Modifica el Decreto 1077. Establece la obligación de diseñar obras de movilidad peatonal con base en el estudio de tránsito en licencias de construcción con intervención de andenes.
- Decreto Distrital 596 de 2007 | Regula en Bogotá el contenido mínimo de documentación para estudios de tránsito y fija el plazo de 45 días hábiles para su revisión por la Secretaría de Movilidad.
- Acuerdo 761 de 2020 | Plan de Desarrollo de Bogotá. Artículo 94: faculta a la Secretaría de Movilidad para generar el recibo de pago por el trámite de revisión del estudio de tránsito.
- POT Municipal | Cada municipio puede tener exigencias adicionales en su Plan de Ordenamiento Territorial. Es obligatorio consultar la norma urbanística local antes de iniciar el estudio.
- Resolución 1051 de 2025 | Actualiza la identidad visual del Formulario Único Nacional (FUN). Desde el 16 de marzo de 2026 es obligatorio su uso en todas las solicitudes de licencias urbanísticas.
Estudio de tránsito como ventaja competitiva para promotores inmobiliarios
Los promotores que entienden el estudio de tránsito no como un obstáculo sino como parte integral del diseño del proyecto obtienen ventajas concretas: cronogramas más predecibles, menos sorpresas técnicas durante la revisión de licencias y proyectos mejor diseñados desde el punto de vista de la movilidad, lo que se traduce en mayor valor para el usuario final.
Un proyecto con acceso vehicular bien diseñado, circulaciones internas eficientes y medidas de mitigación vial incorporadas desde el diseño arquitectónico es un proyecto que genera menos fricciones con la comunidad vecina, menos observaciones en la curaduría y más facilidad para obtener permisos en fases futuras. La movilidad bien planeada no es un costo adicional: es una inversión en la viabilidad del negocio inmobiliario.
El estudio de tránsito no solo responde a una exigencia legal: es la herramienta que permite al promotor demostrar que su proyecto es compatible con el entorno urbano y que ha previsto las soluciones necesarias para no deteriorar la calidad de vida del barrio donde se implanta.
sin estudio de tránsito aprobado no hay licencia urbanística en Colombia
En el mercado inmobiliario colombiano de 2026, donde los plazos de licenciamiento son cada vez más estrictos y las curadurías urbanas aplican criterios técnicos más rigurosos, el estudio de tránsito para licencias urbanísticas es un documento que no admite improvisación. Iniciarlo a tiempo, elaborarlo con rigor técnico y presentarlo completo ante la Secretaría de Movilidad es la diferencia entre un proyecto que avanza y uno que se paraliza en la fase de trámites.
Para promotores inmobiliarios y arquitectos que trabajan en Colombia, contar con un equipo especializado en la elaboración de estudios de tránsito no es un lujo: es una necesidad operativa que protege la inversión, el cronograma y la reputación del proyecto.
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